Durch unsere langjährige Zusammenarbeit mit diversen Banken finden Sie mit uns Ihre individuellen Finanzierungs- möglichkeiten. Sollten Sie diesen Service in Anspruch nehmen, könnte eine Finanzierungszusage innerhalb kurzer Zeit erfolgen. Ein Finanzierungs - und Hypothekenspezialist steht Ihnen in unserem Hause auf Wunsch zur Seite.
Nur die wenigsten Bauherren oder Immobilienkäufer können ihren Traum ausschließlich von den eigenen vier Wänden durch Rücklagen und Ersparnisse verwirklichen. Eine Immobilien- oder Baufinanzierung bietet die Möglichkeit, die Wunschimmobilie bereits jetzt zu erwerben und über die nächsten Jahre abzuzahlen. Die meisten Deutschen kaufen einmal im Leben ein Haus oder eine Eigentumswohnung, entsprechend aufregend ist die Suche nach dem Traumobjekt. Besonders das Thema Baufinanzierung sorgt dabei häufig für Unsicherheit. Wie funktioniert die Finanzierung eines Bauprojekts oder des Hauskaufs? Welche Möglichkeiten gibt es? Wie sehen die verschiedenen Finanzierungsmodelle im Vergleich aus? Wie kommen Bauherren oder Käufer zur idealen Baufinanzierung oder zum passenden Immobilienkredit? Durch die lange Laufzeit von Darlehen für Baugeld legen Sie sich über viele Jahre fest. Entsprechend wichtig ist die Prüfung der Angebote. Durch die richtige Auswahl können Sie Tausende Euro sparen. Unser Bauzinsrechner sorgt für einen einfachen Vergleich. Prüfen Sie Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit und Zinsbindung. Lassen Sie sich Ihre Restschuld für die Anschlussfinanzierung berechnen oder ermitteln Sie, um wie viele Jahre eine höhere Tilgung die Laufzeit verkürzen kann und wie Sie so die Kosten senken.
Prinzipiell stellt sich der Weg zur Finanzierung einer Immobilie so dar:
Wenn der Traum von der eigenen Immobilie konkreter wird, ist es an der Zeit, die individuelle finanzielle Situation genau zu berechnen. Ein Kassensturz ist immer der erste Schritt zur Berechnung der möglichen Immobilien- oder Baufinanzierung. Besonders leicht haben es Verbraucher, die ein Haushaltsbuch führen. Doch auch mit den eigenen Kontoauszügen lässt sich die finanzielle Belastbarkeit ermitteln.
Unabhängig von einer sinnvollen Kalkulation per Baufinanzierungsrechner zur ersten Orientierung und einer umfassenden persönlichen Beratung geben zunächst eine gründliche Bestandsaufnahme und Planung Aufschluss über Ist-Zustand und Wunschvorstellung.
Die ideale Planung verläuft in drei Schritten:
Schritt 1: Alle Einnahmen ermitteln
Alle Einnahmen, die ein Haushalt erzielt, helfen, die Lebenshaltungskosten zu decken und die spätere Finanzierung des Immobilienprojekts zu bedienen. Dazu zählen unter anderem:
Dividenden aus Aktien sollten eher nicht in die Planung einbezogen werden, denn der Markt ändert sich ständig und diese Erträge können wegfallen. Ebenso ist es schwierig, mit dem Eltern- oder Erziehungsgeld zu rechnen, da dieses absehbar zeitlich begrenzt ist und nach dem Ende der Zahlungen eine Lücke bis zum nächsten Job entstehen kann. Es gilt daher lieber vorsichtig zu kalkulieren, um die monatlichen Raten auch dann stemmen zu können, wenn das Einkommen für eine Weile geringer ausfällt.
Schritt 2: Ausgaben berechnen
Nachdem das monatliche Einkommen realistisch ermittelt wurde, fällt der Fokus auf die Ausgaben. Die monatlichen Ausgaben für die allgemeine Lebenshaltung wie
lassen die Einnahmen schnell schmelzen. Die Ausgaben sollten daher keinesfalls zu niedrig veranschlagt werden. Denn eine Baufinanzierung bindet große Teile des Einkommens für 20 oder mehr Jahre. Ein neues Auto, Reparaturen und der Ersatz von Haushaltsgeräten fallen in dieser Zeit garantiert an. Eine ausbalancierte Baufinanzierung lässt ausreichend finanziellen Spielraum, um sich die eine oder andere Annehmlichkeit zu gönnen. Sonst wird die Finanzierung schnell zur emotionalen Belastung für die ganze Familie. Im schlimmsten Fall besteht die Gefahr, wegen falsch eingeschätzter Einnahmen und Ausgaben die monatlichen Raten der Baufinanzierung nicht aufbringen zu können.
Eigenkapital ansparen lohnt
Eigenkapital sehen die Banken und Sparkassen sehr gern. Je höher der Anteil der Immobilien- oder Baufinanzierung ist, desto mehr Zinsen verlangen die Banken in der Regel. Daher ist es sinnvoll, die eigenen Ersparnisse in die Finanzierung der Bau- oder Kaufkosten einfließen zu lassen. Auch an dieser Stelle gilt es, nicht zu eng zu kalkulieren. Es sollten ausreichend Rücklagen bleiben, um unvorhergesehene Ausgaben abdecken zu können. Die Stiftung Warentest hat ermittelt, welche Finanzierungsquoten die Baufinanzierung besonders teuer machen. Übersteigt die Immobilien- oder Baufinanzierung 80 Prozent des Wertes der Immobilie steigen die Bauzinsen drastisch an.
Marktübliche Zinsaufschläge in Bezug auf die Beleihung
Kreditanteil in Prozent des Kaufpreises | Zinsaufschlag (Prozentpunkte) |
60 | 0,04 |
70 | 0,12 |
80 | 0,16 |
90 | 0,40 |
100 | 0,70 |
Quelle: Stiftung Warentest, Juni 2014
Schritt 3: Den maximalen Kreditbetrag ermitteln
Ist der monatlich zur freien Verfügung stehende Betrag errechnet, kann daraus die maximal mögliche Kreditsumme der Bau- oder Immobilienfinanzierung ermittelt werden. Die folgende Formel liefert aussagekräftige und zuverlässige Ergebnisse:
Rechenbeispiel: Familie Mustermann hat zwei Kinder und verfügt über ein monatliches Nettoeinkommen von 3.800 Euro inklusive Kindergeld. Nach Abzug der monatlichen Kosten für Lebenshaltung, Mietnebenkosten und sonstigen Ausgaben sowie einer Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben, Urlaub usw. verbleiben monatlich 926 Euro, um einen Baukredit zu finanzieren. Außerdem verfügt Familie Mustermann über Rücklagen in Höhe von 90.000 Euro. Davon können 50.000 Euro als Eigenkapital eingebracht werden. Die angebotene Baufinanzierung hat einen effektiven Jahreszins von 1,5 Prozent, es sind 2 Prozent Tilgung vorgesehen.
Familie Mustermann kann nach dieser Rechnung eine Immobilienfinanzierung oder einen Baukredit in Höhe von rund 317.000 Euro aufnehmen. Dazu kommt das Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro. Insgesamt steht der Familie für den Bau oder den Kauf einer Immobilie inklusive der Bau- und Kaufnebenkosten eine Summe von 367.000 Euro zur Verfügung.
Allerdings verändern sich diese Werte schnell, wenn ein höherer Prozentsatz zur Tilgung oder ein höherer Zinssatz als Maßstab angesetzt wird. Nutzen Sie den Bauzinsrechner, um die Effekte verschiedener Sätze für die Bauzinsen sowie für eine zu Beginn unterschiedlich hohe Tilgung zu ermitteln.
Die folgende Tabelle zeigt die für die Beispielfamilie Mustermann maximale Darlehenssumme zu verschiedenen Rahmenbedingungen:
1% Tilgung | 2% Tilgung | |
Zinssatz 1,5% | 317.485 Euro | 246.933 Euro |
Zinssatz 2,0% | 246.933 Euro | 202.036 Euro |
Zinssatz 3,5% | 202.036 Euro | 170.954 Euro |
Zinssatz 4,5% | 170.953 Euro | 148.160 Euro |
In einem Niedrigzinsumfeld sollte das Volumen einer Baufinanzierung immer mit Bedacht kalkuliert und eine möglichst hohe Tilgung, möglichst von drei Prozent und mehr, gewählt werden. So nutzen Sie den niedrigen Zinssatz ideal aus und halten die Restschuld am Ende der Laufzeit niedrig. Einen ersten Anhaltspunkt für den verfügbaren Betrag liefert die bisher gezahlte Kaltmiete. Da zum Zeitpunkt der nötigen Anschlussfinanzierung der marktübliche Zinssatz deutlich gestiegen sein kann, sollte die Planung auch mögliche höhere Belastungen berücksichtigen. So ist gewährleistet, dass der Baukredit oder die Immobilienfinanzierung bis zur vollständigen Tilgung gesichert ist. Nutzen Sie unseren Zinsrechner und auch den Tilgungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen. So ermitteln Sie Ihre individuell tragbare Finanzierungssumme, die Sie auch bei Veränderungen am Markt sicher bedienen können. Lernen Sie unseren Bauzinsrechner kennen und ermitteln Sie die Belastungen für die Baufinanzierung mit unterschiedlich hohen Bauzinsen. So erhalten Sie Klarheit über die mögliche Höhe der Baufinanzierung, die Sie auch bei steigenden Bauzinsen sicher tragen können.
Für die Baufinanzierung oder als Immobilienkredit bieten die Banken und Sparkassen verschiedene Darlehensarten an. Die wichtigsten sind
Am häufigsten ist das klassische Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate über die gesamte Laufzeit. Die anderen Finanzierungsvarianten haben jeweils auch verschiedene Vor- und Nachteile. Welcher Baukredit oder welche Immobilienfinanzierung für den Einzelnen die passende Wahl ist, hängt von der individuellen Lebens- und Einkommenssituation sowie von den Wünschen und Bedürfnissen ab. Im Folgenden finden Sie die unterschiedlichen Modelle im Vergleich, um die jeweils beste Finanzierung zu finden. Mit dem Bauzinsrechner können Sie verschiedene Arten der Immobilienfinanzierung mit Bauzinsen und unterschiedlich hoher Tilgung vergleichen. So finden Sie die Baufinanzierung und die Rate, die perfekt zu Ihren individuellen Vorstellungen passt.
Das Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Baufinanzierung. Die meisten Bauherren wählen diese Art. Das Besondere am Annuitätendarlehen ist die gleichbleibende monatliche Rate. Diese Rate setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen für den Baukredit zusammen. Das bedeutet, dass zu Beginn der Ratenzahlung lediglich ein geringer Teil der Schuld getilgt wird, die Zinsen machen den Löwenanteil aus. Je weiter die ursprüngliche Darlehenssumme durch die monatlichen Zahlungen schrumpft, desto höher wird die Tilgung. Die Zinsen nehmen im Laufe der Zeit einen immer geringeren Teil der monatlichen Rate ein.
Der beispielhafte Verlauf von Zins- und Tilgungsanteil in der Rate im Annuitätendarlehen:
In einem Niedrigzinsumfeld ist es sinnvoll, für das Annuitätendarlehen eine möglichst hohe Anfangstilgung zu vereinbaren. Bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent benötigen Immobilienkäufer rund 55 Jahre, um die gesamte Darlehenssumme zurückzuzahlen. Liegt die Tilgung bereits zu Beginn bei 2 Prozent, verringert sich die Rückzahlungsdauer um etwa 20 Jahre. Gleichzeitig fallen die Gesamtkosten für die Baufinanzierung, da durch die schnellere Tilgung weniger Bauzinsen fällig werden.
Vorteile des Annuitätendarlehens
Nachteile des Annuitätendarlehens
Für wen ist ein Annuitätendarlehen die passende Art der Baufinanzierung?
Das Annuitätendarlehen ist die ideale Bau- und Immobilienfinanzierung für Bauherren und Immobilienkäufer, die ihre Immobilie selbst nutzen möchten und eine besonders große Planungs- und Zinssicherheit wünschen. Über verschiedene Vertragsgestaltungen lässt sich das Annuitätendarlehen an die individuelle Situation anpassen. Es lässt sich auch sehr gut mit einem KfW-Kredit kombinieren.
Sinnvolle Optionen für das Annuitätendarlehen
Volltilger-Darlehen
Volltilger-Darlehen sind keine spezielle Form der Immobilienfinanzierung. Es handelt sich um Darlehen, bei denen während ihrer Laufzeit die Darlehenssumme komplett getilgt wird. Entsprechend lang ist die vereinbarte Zinsbindungsfrist. Eine Vertragslaufzeit von 20 oder 25 Jahren ist in diesem Bereich üblich. Natürlich sind auch kürzere Laufzeiten möglich, wenn der Kreditnehmer die erforderliche Ratenhöhe tragen kann.
Vorteile von Volltilger-Darlehen
Nachteile von Volltilger-Darlehen
Variable Darlehen
Bei variablen Darlehen vereinbaren die Banken und Sparkassen mit dem Kreditnehmer eine regelmäßige Zinsanpassung an den aktuellen Marktzins. Damit profitieren Bauherren und Hauskäufer zeitnah von sinkenden Zinsen, bei steigenden Kreditzinsen dagegen steigt die monatliche Belastung deutlich an. Üblich sind regelmäßige Zinsanpassungen, etwa alle drei Monate. Die Besonderheit des variablen Darlehens liegt in der Möglichkeit, es bei steigendem Zinssatz in ein Darlehen mit langfristiger Zinsbindung umzuwandeln. Außerdem dürfen Kreditnehmer die Darlehenssumme am Ende jeder Zinsbindungsperiode vorzeitig und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückbezahlen.
Zinsberechnung bei variablen Darlehen
Der vom Kreditnehmer zu entrichtende Zinssatz setzt sich aus dem aktuellen Marktzins und der Marge der Bank zusammen. Grundlage für den Marktzinssatz ist der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Der EURIBOR beschreibt den Zinssatz, zu dem sich europäische Banken aktuell untereinander Geld leihen.
Für wen ist das variable Darlehen die passende Art der Baufinanzierung?
Das variable Darlehen kann für Kreditnehmer mit hohen Rücklagen, die steigenden Zinsen und damit höhere monatliche Belastungen auffangen können, geeignet sein. Außerdem erfordert eine Baufinanzierung mit variablem Zinssatz, dass der Kreditnehmer die Entwicklung des Leitzinssatzes der EZB regelmäßig verfolgt und über ein gutes Gespür für den Finanzmarkt verfügt.
Endfällige Darlehen
Anders als bei anderen Baukrediten oder Immobilienfinanzierungen tilgt der Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit die Darlehenssumme nicht. Er trägt lediglich die anfallenden Zinsen, die Darlehenssumme selbst erhält die Bank am Ende der Laufzeit in einer Rate komplett zurück. Häufig dient eine kapitalbildende Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag zur Absicherung des endfälligen Darlehens.
Vorteile des endfälligen Darlehens
Nachteile des tilgungsfreien Darlehens
Für wen ist ein endfälliges Darlehen zur Baufinanzierung geeignet?
Eigenheimbesitzer sollten von dieser Art der Baufinanzierung eher Abstand nehmen. Anders sieht es dagegen bei nicht selbst genutztem Wohnraum aus. Hier können Bauherren die Zinsen für die Immobilie steuermindernd geltend machen. Die Einnahmen aus der Vermietung legen die Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit an und profitieren von den Zinsen. Die Einnahmen dienen am Ende der Laufzeit der Tilgung des Kredits. Kreditnehmer, die über genügend Eigenkapital verfügen und keine Versicherung und keinen Bausparvertrag abschließen müssen, können diese Möglichkeit bei nicht selbst genutztem Wohnraum durchrechnen. Allerdings spielen endfällige Darlehen in der Baufinanzierung derzeit eine eher untergeordnete Rolle.
Forward-Darlehen
Forward-Darlehen geben dem Kreditnehmer die Möglichkeit, sich günstige Zinsen für eine spätere Baufinanzierung zu sichern. Auch zur Anschlussfinanzierung ist dieses Modell beliebt. Das Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, dessen Auszahlung erst bis zu 66 Monate nach dem Vertragsabschluss erfolgt. In der Wartezeit fallen keine Bereitstellungszinsen oder monatlichen Raten an. Diese Zinssicherheit in der Zukunft lassen sich Banken und Sparkassen mit einem Aufschlag bezahlen. Wie hoch der Aufschlag ausfällt, richtet sich nach dem aktuellen Marktzins, der Marktlage sowie der Länge der Forward-Periode zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Das Forward-Darlehen verläuft in 3 Phasen:
Die meisten Verbraucher kaufen oder bauen nur einmal in ihrem Leben eine Immobilie. Entsprechend schwer fällt es, die tatsächlich anfallenden Kosten einzuschätzen. Denn die Kosten für das Baugrundstück und die Baukosten machen nur einen Teil der nötigen Baufinanzierung aus. Nebenkosten und Baunebenkosten sollten niemals unterschätzt werden. Reicht die erste Baufinanzierung oder der Immobilienkredit nicht aus, ist eine Nachfinanzierung fällig. Für den zweiten Vertrag gewähren Banken und Sparkassen in der Regel deutlich schlechtere Konditionen. Mit einer realistischen und gründlichen Kalkulation und Planung können Kreditnehmer hier eine Menge Lehrgeld sparen.
So setzen sich die Baukosten zusammen
Ein Bauvorhaben ist eine große Aufgabe, die der Bauherr gut überblicken muss, wenn er die Baufinanzierung beantragt. Häufig werden wichtige Kosten übersehen: Die Gestaltung der Außenanlagen oder Gas- und Stromanschlüsse zum Beispiel geraten oft in Vergessenheit. Dann droht eine Finanzierungslücke.
Die Baukosten setzen sich aus dem Preis für das Grundstück und den Nebenkosten des Kaufs, den reinen Baukosten und den Baunebenkosten zusammen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick. Bei den Werten handelt es sich um ungefähre Angaben, die einer ersten Orientierung dienen können.
Posten | ca. Höhe |
Grundstück | regional sehr unterschiedlich |
Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5% des Kaufpreises |
Kosten Notar/ Grundbucheintragung | ca. 2% des Kaufpreises |
Maklerkosten | 3 bis 6% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer |
Baugenehmigung | 0,2% der Baukosten als Faustregel, sehr variabel |
Bodengutachten | 500 bis 1.200 Euro |
Prüfstatiker | 1.500 bis 3.000 Euro |
Vermessungskosten | 1.500 bis 3.000 Euro |
Kosten Bauleitung und Architektenhonorar | 12 bis 15% der Baukosten |
Anlegen der Baustraße | ca. 12 Euro pro Quadratmeter |
Aushub für Bodenplatte oder Keller | 4 bis 5 Euro pro Kubikmeter |
Überschüssige Erde abfahren | 10 bis 20 Euro pro Kubikmeter |
Baustrom und Bauwasser | 500 bis 2.000 Euro |
Abriss von Altbauten | 10 bis 100 Euro pro Tonne |
Erschließungskosten für die Hausanschlüsse (Gas, Wasser, Strom, Kanalisation, Telefon) | 30 bis 85 Euro pro Quadratmeter, sehr variabel |
Bauherrenhaftpflichtversicherung, Bauleistungsversicherung | 400 bis 1.000 Euro |
Der finanzielle Aufwand für die Baunebenkosten ist regional sehr unterschiedlich. Auch die Größe und die Bauart des geplanten Objekts haben einen großen Einfluss auf die gesamten Baukosten. Bauherren sollten bei der Finanzierung einen Puffer für Unvorhergesehenes einplanen, zehn Prozent sind hier ein guter Wert. Angehende Bauherren sollten sich vor der Planung der Baufinanzierung genau nach den örtlich üblichen Kosten erkundigen und die Angebote der verschiedenen Baufirmen oder Fertighausunternehmen genau prüfen, um vor überraschenden Ausgaben geschützt zu sein.
Auch wenn der Preis für das Grundstück und die Baukosten auf den ersten Blick erschwinglich scheinen, erreichen jedoch zusammen mit den Baunebenkosten viele Interessenten schnell ihre finanzielle Leistungsgrenze. Mit der richtigen Planung des Bauvorhabens und Disziplin in der Bauphase kann die Kreditsumme der Baufinanzierung niedrig gehalten werden. Zum Beispiel sollte man folgende Aspekte nicht aus den Augen verlieren:
Die Zinsen sind derzeit niedrig, aber mittel- bis langfristig könnten Sie – je nach wirtschaftlicher Entwicklung – auch wieder ansteigen. Bevor ein Vertrag abgeschlossen wird, lohnt sich jedoch der Vergleich verschiedener Anbieter. Vergleiche - etwa mit den Rechnern von Interhyp - zeigen oft Banken, die bessere Konditionen anbieten als die örtliche Bank- oder Sparkassenfiliale. Wie hoch die Zinsen für die gewünschte Baufinanzierung tatsächlich ausfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab:
Baukredit: Ein Vergleich lohnt sich
Sie sehen, je nach individueller persönlicher Lage und dem gewählten Objekt kann sich Angebot für Baugeld von der Bank deutlich unterscheiden. Viele Interessenten holen sich das erste Angebot für die Baufinanzierung von ihrer Hausbank ein. Es ist auf jeden Fall sinnvoll, das Angebot der Bank einem Vergleich mit anderen Anbietern zu unterziehen. In der Regel findet sich immer ein Angebot für ein Darlehen, das günstiger ist, oftmals werden sogar zusätzlich zu den niedrigeren Zinsen insgesamt günstigere Konditionen geboten. Da Sie ein Darlehen über Baugeld viele Jahre bedienen werden, machen sich bereits geringe Zinsunterschiede deutlich in Euro bemerkbar.
Mit einer Baufinanzierung verwirklichen Sie Ihren Traum von den eigenen vier Wänden. Sie investieren nicht länger in das Einkommen und die Altersversorgung eines Vermieters oder sorgen für satte Renditen von Anlegern, sondern Sie tun etwas für sich und Ihre Zukunft. Gleichzeitig genießen Sie die Freiheit im eigenen Haus, auf dem eigenen Grundstück ohne Nachbarn, die über oder unter Ihnen wohnen. Die niedrigen Bauzinsen machen ein Eigenheim heute auch für Verbraucher mit mittleren Einkommen erschwinglich. Mindestens ein gesichertes Einkommen ist die ideale Grundlage für den Bau oder Kauf einer Immobilie – zwei Einkommen sind aber natürlich noch besser.
Zu beachten ist, dass Baufinanzierungen und Immobilienkredite immer zweckgebunden ausgezahlt werden. Das Kapital darf für den Bau, den Kauf, die Sanierung oder den Ausbau des Hauses verwendet werden. Ein neues Auto zum Beispiel muss anders finanziert werden. In der Regel dient die Baufinanzierung zur Deckung der Kaufkosten für das Grundstück sowie der Baukosten. Die Nebenkosten trägt der Bauherr über das Eigenkapital selbst. Ist kein Eigenkapital vorhanden, kann die Baufinanzierung auch zu 100 Prozent über die Bank abgewickelt werden. Sogar eine Finanzierung über der Kauf- oder Bausumme ist in Einzelfällen möglich. Da jedoch die Kauf- und Baunebenkosten im Falle eines Verkaufs der Immobilie bei einer wirtschaftlichen Notlage wahrscheinlich nicht durch einen höheren Verkaufspreis zu erlösen sein werden, gehen die Banken damit ein hohes Risiko ein. Bei einem Kreditausfall droht dem Kreditgeber dann ein herber Verlust. Dieses Risiko gleichen die Banken und Sparkassen mit einem deutlichen Zinsaufschlag aus. Bauherren sollten daher vorab kalkulieren, ob es günstiger ist, vor dem Bau bzw. Erwerb ausreichend Eigenkapital anzusparen. Mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital einzubringen, ist in jedem Fall empfehlenswert.